不動産売却のポイント

リクルートの調査によれば、3ヶ月未満で自宅を売却した人が全体の半数以上と、比較的短期です。
期間は物件や立地条件、価格などによっても変動しますが、急な転勤や買い替えなどで転居時期が確定している人はもちろん、そうでない人も、売却するとなったら早く売れた方が安心です。

部屋に物があふれ雑然とした状態で、生活感が丸出し。部屋の埃や水まわりの汚れも放置。部屋に染み付いたタバコやペットの臭いに対して鈍感。無自覚のまま放置したこれらの症状は、見学者に「もう見たくない」と思わせてしまう

売却は部屋の第一印象で決まります。汚れや臭い、湿気のある部屋では「この家で暮らす将来」が想像できず敬遠されます。ポイントは部屋を明るく広く、すっきり見せて、良い印象をもってもらうこと。そのため整理整頓や清掃が必須となります。暮らしていると汚れなどに気付きにくいので、営業担当者に客観的なアドバイスをもらうことも効果的。自分で掃除するのが無理な場合は、ハウスクリーニング業者に依頼するのもよいでしょう。

整理整頓 不要物はリサイクルしたり処分を。使う物を出し放しにせず、定位置に収納を
清掃 埃、汚れ、カビなどのないよう部屋中をピカピカに磨き上げよう。消臭、換気も万全に。「中古で一番気になるのは水まわり」というアンケート結果もある。水まわりが汚れていると買う気をなくす人が多い
インテリア・雰囲気 明るく、広く、すっきり見える家は印象がよい。少しでも広く見えるような家具配置にするなどの工夫を

見学者が来ても、挨拶はおざなりで、子どもが興奮してさわぎまくり、夫はベランダでタバコをぷかぷか……。営業担当者が案内するとはいえ、出迎える側がこれでは、買い手に「この人たちの住んだ家に住みたくない」と思われてしまう

見学者は家だけでなく、そこにどんな人が住んでいるのかも見ています。挨拶や服装など出迎え時にはマナーを心がけましょう。見学者の質問に的確に答えられるよう、営業担当者と一緒に案内するとよい場合も。物件情報を事前に整理しておくと効率的に魅力を伝えられます。また、見学の邪魔にならないよう、家族全員で出迎えるより、夫か妻が1人で対応する方がベター。やんちゃな子どもやペットは外に連れ出しておくとよいでしょう。

設備、間取りなど、気に入っている点、不便な点  
周辺の音環境  
交通情報(バス便の場合は本数など)  
近隣住人についての簡単な情報  
日当たりや風通し  
保育園(待機児童の有無など)、小学校(教育方針など)の情報  
転出時に残しておく物(エアコンなど)  

ホーム・インスペクション(住宅診断)とは、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所や時期、おおよその費用などを、専門家が第三者的な立場でチェックして持ち主にアドバイスするというもの。素人目では気付かない物件の状況を、購入検討者に正確に伝えることで、安心して納得のいく価格で購入してもらうための資料となり、売却のアピール要素となることも。費用は会社によって異なるが、目視での劣化診断の場合、5万~6万円程度(専有面積100m?程度のマンション)。

3社に査定をしてもらって、一番高額だった会社に依頼。しかし、その査定額は適正な相場価格より単純に高いだけで、根拠のない金額だった。そのため、買い手のニーズとかけ離れ、見学者ゼロという事態を引き起こしてしまう

見学者が来ないのは、販売価格が相場より高いためかもしれません。見学者が来ても話が進まないのは、周辺環境や外観などの印象が良くないため、価格とのバランスが悪い可能性も。改めて、媒介契約した会社に販売価格とその根拠を示してもらい、価格を見直しましょう。売却した人の8割が100万円以上値下げしたというデータもあります※。媒介契約期間終了後、別の会社にアドバイスしてもらうのもよいでしょう。

査定を受けてから販売を開始するまであれこれ悩んで、必要以上に時間が経過した。その間の不動産の需給の変化、物件条件の変化などで、買い手のニーズと価格が合わなくなっているにもかかわらず、そのことに気付かない症状

査定では「直近の過去で売れた周辺物件の販売価格」をもとに「販売開始から3カ月程度で売れると思われる額」が算出されます。そのため、査定結果が出てから販売開始までの時差が大きければ、相場価格と大きなズレが生じることがあります。原因は、不動産需給の変化による相場価格の下落や、物件の条件そのものが変わったためということがあげられます。不動産会社の担当者にタイムリーな査定額を示してもらい、価格見直しの相談をしてみましょう。

早く売却したい、買い替えなので○月までに確実に売りたい、という場合は「買取保証制度」のある不動産会社と契約するのも手だ。この制度は、設定期間内に売却できない場合、契約先の不動産会社が買い取ってくれるという制度。ただし、買取価格は通常の売却価格より安くなるのが一般的なので、納得した上で契約しよう。どこの会社も制度を設けているわけではなく、制度の内容も会社によって異なる。市場で売り出さずに直接物件を購入してくれる「買取制度」を設けている会社もある。

一般媒介契約で数社に依頼した場合に起こりがちな症状。一般媒介契約では売主への報告義務がないため、営業担当者と信頼関係が築けていないと、営業活動に力が入らず、幅広い広告活動などをしないなど、売却活動が放置され気味に

一般媒介契約の場合、力の入れ具合は会社によってマチマチで、一般的に、専任媒介契約よりケアが少ないことが多いようです。本来、信頼関係を結べる会社と契約すべきなのですが、現時点で信頼関係がないなら、担当者にアドバイスを求めるなどマメに働きかけることが大切。そうすることで担当者も本気を出してくれるのです。それが難しければ、契約終了時に専任媒介への切り替えも視野に入れてみましょう。

専任媒介契約または専属専任媒介契約で1社に依頼したものの、物件情報を他社に対してあまり積極的に開示せず、自社の顧客しか連れて来ない会社も。そんな会社は幅広い集客が難しいという傾向が顕著で、結果、売却が遅れがちに

条件はそれほど悪くないのに売れないというのは、販売活動が順調でない可能性が。専任契約なら一定期間ごとに販売活動報告があるので、どんな活動をしたか、その内容は信頼できるかチェックしましょう。他社への情報開示などを含め、適切な活動をしていなければ専任契約を途中解約できることも。会社によって物件種別やエリアなどの得意・不得意があります。契約終了後に信頼できる会社を見つけましょう。

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