住宅ローン控除を学ぼう!

住宅ローン控除とは、

住宅ローンを借りて家を取得(新築・購入・増改築等)すると、各年末ローン残高の1%が10年にわたり所得税と住民税から控除される制度です。

また、2019年10月に消費税10%になった場合は、更に3年延長し13年間控除を受けることができるようになります。

この控除は全ての不動産に対して行われる訳ではなく、取得する不動産によっては受けれない場合や金額が下がる場合もあります。

ここでは「自分が買った家が住宅ローン控除の適用物件」なのかどうかも詳しく述べていきます。

いくら控除されるのか?

[ここが大事]

上記の最大控除を受けるには、消費税8%又は10%支払って不動産を購入することが条件となります、これを「特定取得」と言います。

「物を買うんだから消費税は普通に払うでしょ」と思われるかもしれませんが、不動産の中古物件の売買の場合、結構な割合で個人間売買で購入することになり、個人間売買の場合は消費税が発生しません。

契約書をよく見てください。
売主が個人の名前になっていませんか?

契約書の売買金額の所に消費税が記載されていますか?

契約書に消費税が記載されてない場合は個人間売買となります。この場合は消費税を払っていませんので「特定取得」とならず、毎年最大40万円の控除は受けれません。

「特定取得」でない場合は、最大20万円が控除金額となります。


※中古住宅を買ってリフォームを業者に依頼する場合は、そのリフォーム費用には消費税がかかってきますので、その部分は特定取得にあたり、最高40万円(消費税8%時)が適用されます。

あくまでもリフォーム費用の部分だけが特定取得になるので注意が必要。

例えば・・・・

2000万円の中古戸建を購入し

500万円のリフォームをした場合

2000万円の中古マンションを個人間売買で購入した場合、
特定取得に当てはまりませんの、最高20万円の控除になります。

リフォームは業者に依頼して、税込で500万円かかった場合この500万円は特定取得に当てはまりますので、上記の20万に加え5万円、合わせて25万円のローン控除を受けることができます。


具体的な控除金額を見て行こう!

【控除額】

消費税8%の場合[最大400万円(500万円)控除]される
500万円は長期優良住宅または低炭素住宅に認定された住宅に限ります)

消費税10%の場合[最大520万円(650万円)控除]される
650万円は長期優良住宅または低炭素住宅に認定された住宅に限ります)


具体的な計算式で見てましょう!

各年末のローン残高
[上限4000万円(5000万円)]×控除率[1%]=1年分の控除額[最大40万円(50万円)]


上の式で計算した控除額より所得税額が低い場合は、所得税がゼロになり、控除しきれなかった額は翌年の住民税から減額されます(最高13万6500円が上限)。

なお、この制度が適用されるのは2021年12月31日までです。

[補足]
ではこの制度で上記の最高の控除を受け取るには、家を購入してから10年間、年末のローン残高が4000万円なければ最高の控除を受け取ることができません。また消費税が10%の場合は、家を購入してから13年間、年末のローン残高が4000万円なければ満額受けることができません。
都心の住宅ならいざ知らず、弊社が営業している明石市では4000万円を超える(実際は13年後もローン残高が4000万円以上残る場合は購入時には5000万円位の家を購入したことになります。)物件はあまりありません。
満額受け取るというのは正直あまりありませんね。

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この数式を見ただけでは分かりずらい!


ここからは簡単・具体的に述べていきます!

まず住宅を買うと

①10年間税金が返ってくる!(消費税8%の場合)13年間税金が返ってくる!(消費税10%の場合)

②幾ら返ってくるかと言うと、10年間(13年間)毎年の年末の住宅ローンの残高の1%が返ってきます!
 
 
例えば、その年の住宅ローンの残高が3000万円あった場合


 3000万円x1%=30万円

 おおぉ、30万円も返ってくるのか!・・・・・と思いがちですが、ここで注意!


 そのままお金が返ってくるわけではありません。

 自分の支払った所得税からまずは返ってきます。

 まずは自分の給与明細を見てみてください。30万円払ってますか?

 正直言いまして、所得税の年間額30万円払っている人は、そんなにはいないと思います。
 
 私の場合ですと、年収はここでは書けませんが、年間13万円位が所得税として納税している額です。独り身なので結構取られてると思います・・・・


 私のケースで考えますと 30万円-13万円=17万円足りないですよね。


 この様に所得税で足りない場合は、次に翌年の住民税から控除されていきます!


 おおぉ 住民税は結構払っているから17万円位ならいけるんじゃないか!と思われるかもしれません。実際給料明細を見てみて、よっしゃよっしゃと思われると思いますが、ここに落とし穴があります。


 実は住民税から返ってくるお金は上限が決められてまして、その上限額は13万6500円です!


 私のケースでいくと、実際は住民税は17万円を余裕で超えてます!またまた独り身のきびしさを感じます・・・・

 
その場合は住民税の控除額上限の13万6500円が適用され


 所得税の13万円 + 住民税13万6500円 =26万6500円が実際に控除される金額となります。

 
はぁ~ 3万3500円損したなぁと少し思いますがこれは制度なのでどうしようもありません。とほほ。



このように10年間(13年間)に限り、毎年の住宅ローンの残高の1%を上限に、所得税と住民税から控除されることになります。

高額な住宅を購入した場合は高納税者でない限りはまずは満額は返ってこないと思います。
逆にお手頃価格の住宅を購入した場合は満額返ってくると思います。ローン控除は購入する住宅の金額と自分の所得税・住民税にに依存しますのでご自身で計算してみてください。

住宅ローン控除の主な要件と手続き

住宅ローン控除は、住宅の新築、購入(新築・中古)、また工事費が100万円を超える増改築、一定条件を満たす省エネ・バリアフリー改修などにも適用されます。
ただし、購入する人の年収や住宅ローンの借入期間、取得する住宅の面積などに条件があります。

【主な条件は】

●住宅の床面積(登記簿面積)が50平米以上

●中古住宅の場合は以下3つのいづれかを満たすもの

 ①マンションなど耐火建築物は築25年以内、木造などは築20年以内

 ②一定の耐震基準をみたすことが建築士等によって証明された住宅

 ③購入後に耐震改修工事を行い、建築士等によって一定の耐震基準に適合すると証明された住宅

●住宅ローンの返済期間が10年以上であること ※

●社内融資等の場合は利率が1%以上のもの

●控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること

●住宅取得後、6カ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日までに引き続き住んでいること

●居住の年の前後各2年間(合計5年間)に、3000万円特別控除や特定住居用財産の買換え特例などの適用を受けていないこと

●上記でも述べましたが「特定取得」の場合は最大40万円特定取得でない場合」最大20万円


※一定条件を満たす省エネ・バリアフリー改修の場合、住宅ローンの返済期間は「5年以上」。控除期間も5年間となる


おおまかな要件はこんな感じです。

ここで注意したいポイントが赤字にしているところの2箇所!

中古住宅を購入するときの要件

①マンションなど耐火建築物は築25年以内、木造などは築20年以内

自分が購入する住宅が築何年経っているか、建物の構造は木造なのか鉄筋コンクリート造なのかをまずはチェックしてください。
普通の木造住宅の場合は建築後20年以内の物件でないと住宅ローン減税は基本的に受けることができません。(緩和策有、この後に述べます)

マンションの場合は建築後25年以内となります。

まずはご自分の購入予定の建築年月日を必ずチェックしましょう。


【築年数が古くてももらえる場合があります】

上記で述べたように緩和策があります。

それは・・・

②一定の耐震基準をみたすことが建築士等によって証明された住宅

新築住宅は現在の建築基準法に基づき設計され、建築確認を受けていますが、中古住宅の場合、建築年代によっては現行の耐震基準を満たしていない場合があります。このため、中古住宅を購入する場合に住宅ローン減税を受けるためには、耐震性能を有していることを別途確認する必要があり、次のいずれかに適合することが要件となります。


①耐震基準適合証明書
 国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの

②既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
 既存住宅性能評価書において、耐震等級1以上が確認されたもの


③既存住宅売買瑕疵保険に加入
 住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険(既存住宅売買瑕疵保険)に加入していること。同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされています。

ここがポイント!

上記の3つの必要書類ですが、実はそれぞれ申請時期があります。この申請時期を逃すと住宅ローン控除を受けることができなくなりますので注意が必要です。


この緩和を受ける為の3つの方法・申請時期を述べていきます。

【方法1】引渡し前に耐震基準適合証明書を取得する

 物件の引渡し(所有権移転)前までに耐震診断や必要に応じて改修工事を実施して売主が申請者となる耐震基準適合証明書を取得する方法です。

引渡し前の耐震基準適合証明書の注意点

1:所有権移転前に耐震診断を実施することについて売主の許可が必要です。許可が得られない場合は【方法2】もしくは【方法3】となります。

2:耐震診断の結果、現行の基準に満たないと判断された場合は改修工事が必要で、所有権移転前に改修工事を実施することについて売主の許可が必要です。

【方法2】引渡し前に既存住宅売買かし保険を付保する

 引渡し前にかし保険の現況検査を実施し、既存住宅売買かし保険の付保証明書を取得する方法です。耐震診断が現実的でない木造住宅以外の建物で有効な手段です。

引渡し前の既存住宅売買かし保険の注意点

1:所有権移転前にかし保険の現況検査を実施することについて売主の許可が必要です。


2:現況検査の結果、劣化事象が指摘された場合は改修工事が必要で、所有権移転前に改修工事を実施することについて売主の許可が必要です。


3:売主が宅建事業者の場合、売主に既存住宅売買かし保険の手続きをお願いする必要があります。

【方法3】引渡し後に耐震改修工事を実施し耐震基準適合証明書を取得する

売主の協力が得られない場合は、引渡し前に申請書のみを取得して、耐震診断や改修工事は引渡し後に実施する方法があります。

引渡し後の耐震基準適合証明書の注意点

1:耐震改修工事の実施が要件です。


2:所有権移転後、居住開始までに改修工事を実施して証明書を取得する必要があります。不動産の取引では「新住所登記」といって、所有権移転前に新住所へ住民票を移して住所移転登記を省略する方法が取られますが、【方法3】を利用する場合は「新住所登記」を行うと制度対象外となります。


3:登録免許税は対象外となります。


4:不動産取得税の軽減は家屋のみが対象で、土地は対象外となります。

ここは少し補足が必要ですね。
2の所は何を言っているの???・・・思われる人が多数いると思います。
これは何かと言うと、一般的な不動産の売買においては、実は引渡し前に自分が購入する物件に市役所で住民票を移すのが通例となっています。これは何故そうするかと言うと、不動産を登記するのに2度手間になるし、お金もかかるからです。

一般の不動産の取引での通例が今回の件では、住宅ローン減税を受けれない事態になってしまいますので、この手法をとる場合は注意が必要です。
引渡し後の耐震基準適合証明書の取得をお考えの方は必ずその旨を確認し、新住所登記をしないように気をつけましょう。

住宅ローン控除の適用を受けるには確定申告が必要です

住宅ローン控除の適用を受けるには、

入居の翌年の3月15日までに税務署に確定申告をしなければなりません。

うーん、難しそう・・・・

でも確定申告しないと住宅ローン控除は受けれませんので、必ず申告してください!

必要な書類は


会社員の場合、必要な確定申告書は「確定申告書A」と「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」の2つ。税務署に行き、会社員の住宅ローン控除の申告と言えば、すでにセットされている書類が渡されます。

ネットの普及した現在では、国税庁のサイトから確定申告書をダウンロード(PDF印刷)するか、確定申告等作成コーナーで申告書そのものを作成することもできます。ネット上で作成すれば、税額などが自動計算されるので、自宅にネット環境があれば、そのほうがカンタンで便利です。給与所得のみで住宅ローン控除や医療費控除などを行う人向けに、入力が簡易にできるようになっていますので、一度サイトを確認してみるといいでしょう。

※国税庁・平成28年分 確定申告特集
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tokushu/

その他用意する書類

会社員の場合は、確定申告書とは別に、以下の書類が必要となります。

1. 勤務先の源泉徴収票

2. 金融機関等からの住宅ローンの借入金残高証明書
(借入の金融機関から送られてきます)

3 土地・建物の登記簿謄本

4. 売買契約書または建築請負契約書

5.マイナンバーの本人確認書類

これらの書類を用意しておけば申告書の記入ができますので必ず用意しましょう。

給与所得者の場合は2年目からは勤務先の年末調整で手続きすればOKです。

なお、控除期間中に転勤で本人が住まなくなった場合、国内での単身赴任で家族がその住宅に居住する場合は、引き続き控除が受けることができます。それ以外の転勤の場合は住宅ローン控除が中断されますが、控除期間中に再入居した場合はその年(その年に賃貸に出していた場合はその翌年)から控除を再開できます。

まとめ

ここまで住宅ローン控除を述べてきましたが、ご理解いただけたでしょうか?

住宅ローン控除は10年間(消費税が10%場合は13年間)税金からお金が返ってくるとってもお得な制度です。もし購入する物件がこの要件を満たしていたら利用しない手はないです。必ず利用しましょう。

特に注意が必要なのが適用条件の築年数と、緩和策のところだと思います。

ここに関わる一つの大きなポイントが、昭和56年6月1日以降に建てられた家かどうか!

昭和56年6月1日が何かというと、建築基準法の「新耐震基準」が制定された日です。この日を境に新耐震基準に適合した家しか建てられなくなり、逆に言えばこれ以降に建てられた家はその基準を満たしていることから比較的容易に耐震診断書をとることができるわけです。

耐震診断書の発行には一般的に54000円※の費用ですみますが、昭和56年5月31日までに建てられた家に関しては別に耐震診断費用108000円※などがかかってきます。更に診断結果として新耐震基準相当の耐震性能がないと耐震改修をしなければローン控除を受けることができなくなりますので更に費用がかさみます。※診断書と診断費用は一例です。業者によって価格差がありますので注意が必要です。

既存住宅かし保険の加入条件も、昭和56年6月1日以降に建てられた物件に限定されるなど不動産取引において重要な日づけとなっていますので心の片隅にでもこの年月日を覚えておいていただければと思います。




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