売却価格が想定より低い価格の場合はどうする?

長年暮らした家は愛着もあるし、買い替えのために売りたい価格の最低ラインもあるでしょう。でも、実際に売買契約を結んだ際に、当初想定していた価格より低くでしか売れないケースがあります。そういった場合は、どのような方法をとればいいのでしょうか。

ローンの残債が残るとさまざまなデメリットがある

不動産の価格は、エリアや築年数などの条件のほか、物件個々の状況、また世の中の景気によっても左右されます。ですから、当初想定していた価格より高く売れることもあれば、安い価格でしか売れないケースもあります。 もし想定より高く売れた場合は、譲渡所得税などの税金が発生するものの、利益が出るので苦労することはほとんどないでしょう。問題は、想定よりも低く売れた場合の対処方法です。 最も問題となるのは、ローンの残債が残ってしまうケースです。住宅ローンは基本的に不動産を担保にして借りるものなので、その不動産が売却によってなくなってしまえば、残ったローンは一括で精算しなくてはなりません。しかし、例えば数百万円も残債が残ってしまうケースだと、なかなか一括で精算する資金を準備できるものではありません。 そうならないために、やむを得ない場合を除き、売買契約を結ぶ前までに売却計画を見直しておいたほうがいいでしょう。場合によっては売却自体を断念する勇気も必要です。売却スケジュールを見直して、残債を返済できるよう計画を立て直しましょう。 買い替えの場合は、金融機関の「買い替えローン」を利用することもできます。これを利用すれば、残債の返済分を加えた新たなローンの借り入れができますので、残債を一括精算する資金の準備は不要になります。ただし、残債分も余分に借りるため、新たなローンの返済が重くなります。新たなローンの返済に耐えられるかどうか事前に計画を立てておいたほうがいいでしょう。

損失が出た場合、税金が控除される制度がある

現在、住居を売却して損失が出た場合には、税金の控除を受けることができます。「譲渡損失の繰越控除」というもので、マイホームを売却して損失が出た場合、売った年とその翌年から3年のあいだ、損失額を繰り越して所得税・住民税から相殺することができます。例えば、年間所得400万円、譲渡損失が1600万円の場合、マイホームを売った年から4年のあいだ、申告する所得額が0円となります。この制度を利用することで、損失分をすべて補うことはできませんが、納税額が低くなる分、受けた損失を少なくすることができます。 以上のように、売却によって残債や損失が出た場合の対応方法はさまざまなものがありますので、有効に利用してスムーズな売却・買い替えを実現しましょう。


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